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一、二手房交易有哪几个阶段

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包罗房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳买房定金（交纳买房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受核实。买卖双标的目的房地产管理部门提出申请条件后，管理部门要查验有关证件，核实产权，对符合上市手续的房屋准予办理过户条件，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契。房地产交易管理部门按照交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审核权限逐级申报审批批准后，交易双方才能办理立契条件。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费。税费的构成比力复杂，要按照交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户条件。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变换登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款条件，银行审批买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变换，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二、二手房买卖户口问题怎样处理

在二手房买卖过程中，由于房屋的户籍属性或户籍管理的房屋属性而引发的纠纷很多，户口问题必需得到买房者的足够重视。

那么，在实际二手房买卖过程中，能否让公积金的范围扩大，让更多低收入者，享受的公积金，加大对公积金的认同感，还可以降低归集公积金的难度，提高在职职工的缴存人数的比例，买房者应该怎样处理户口问题呢？

1、预先调查审查。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，买房者应亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行审查。有的出售方承诺没有户口，但仍应到警署审查。这样做除了审查出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前买房时的上家户口等。委托中介代为审查的，应要求中介机构出具书面的审查报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。如审查结果表明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。

2、在买卖合同中设定户口迁移条款和违约救济条款。如上家有户口在所出售的房屋傍边，约定户口迁移条款应注意哪些问题呢？首先，应要求出售方在申请过户登记前的特按期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。其次，应约定具体的违约责任。比如，每逾期一天的罚金；在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一按期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交易手续。

在实际工作中有很多交易完成后出售方未能按约迁移户口的纠纷。直接向法院起诉只能追究违约责任，却不能诉请迁移户口，而有的当事人没有约定具体的违约责任标准，情况更加糟糕。一般情况下，除了追究合同责任以外，买房者可以求助于警署或启动行政救济程序。但不可回避的一个问题是，现有的户籍管理规定并未对因房屋转让而产生的户口迁移问题进行针对性规定，导致了制度性漏洞。由于户籍管理的相关规定对户籍迁移和分户有着较为死板的规定，对于出售方未迁出的情况下，买房者的户口难以迁入。

针对上述问题，建议相关部门可以采取以下办法解决纠纷：

1、设定户籍转移的前置核实程序。既然户籍管理和房屋的产权管理不可分离，索性设定在产权转移时的户籍核实，设定合理的户籍核实义务，以避免问题的出现。

2、采取灵活的分户办法。对于上家户口在房屋转让过程中因种种原因而导致未能迁出的，采取分户策略，将原上家户口变成空挂户口，以解决买房人的户口迁入问题；实践中也有这样做的，但严格意义上来说，尚属于协调处理的结果，和现有的政策口径存在必然的冲突。